« L’immobilier ne peut pas être perdu ni disparaître. Il ne peut pas être emporté par les marchés financiers. Acheté avec bon sens et payé au juste prix, il est le placement le plus sûr du monde » Franklin D. Roosevelt

Acheter un bien pour le louer, c’est à la fois sécuriser son épargne, générer des revenus complémentaires et préparer sa retraite.
Depuis 2025, le marché locatif s’est complexifié. Fin du dispositif fiscal Pinel, hausse des coûts d’entretien et de la taxe foncière, nouvelles réglementations énergétiques… Un contexte qui pourrait freiner l’investissement locatif.

Faut-il pour autant abandonner l’idée d’investir
dans l’immobilier ?

Bien au contraire !
 Des opportunités bien réelles émergent pour les investisseurs avertis ou accompagnés :

• Taux d’intérêts en baisse lente et constante
• Marché locatif sous tension permettant le choix du locataire solvable
• Des stratégies fiscales alternatives permettent d’optimiser son placement

Aujourd’hui, investir dans l’immobilier nécessite d’adopter les bons réflexes et d’être accompagné du conseiller de confiance pour sécuriser ses décisions d’investissement.

Taux d’intérêt : une tendance baissière favorable à l’investissement immobilier

Après une année 2023 marquée par une hausse brutale des taux d’intérêts, l’année 2025 a amorcer une stabilisation qui se poursuit en 2026. Selon les dernières données de la Banque de France, les taux des crédits immobiliers se situent désormais autour de 3,5 % en moyenne après un pic à 4,17 % en janvier 2024.
Cette accalmie redonne un peu d’air aux investisseurs qui avaient mis leur projet en pause. Un prêt à 3,5 % sur 20 ans permet, par exemple, d’augmenter son budget d’achat de 5 % par rapport à un taux de 4 %.
Un détail qui peut faire la différence dans un marché tendu.
Cependant, la prudence reste de mise, si les taux se stabilisent les banques se montrent toujours exigeantes sur les conditions d’octroi des crédits. Un apport personnel et une gestion financière saine restent des critères essentiels pour obtenir un financement.

Un marché locatif sous tension : un atout pour les investisseurs

L’immobilier locatif a longtemps été perçu comme la valeur refuge.
Depuis plusieurs années la demande locative explose. Et pour cause, la crise du logement s’aggrave, les locataires n’arrivent plus à trouver des logements, notamment dans les grandes villes.
En 2023, la France a enregistré une baisse historique du nombre de transactions, et la construction neuve ou la rénovation peine à suivre le rythme.
Au résultat, de plus en plus de ménages ont des difficultés à trouver leur logement.
D’après une étude menée par une plateforme d’annonces d’immobilier en ligne, l’offre de biens à louer a diminué de 20 % dans les grandes métropoles françaises entre 2023 et 2025. Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux sont particulièrement touchées, avec des loyers qui, depuis 2021 ont comptabilisé une hausse de près de 7 %.
Pour les investisseurs, cette tension sur le marché locatif a une conséquence directe : moins de vacance locative et des loyers qui se maintiennent à des niveaux élevés.
Un avantage certain pour ceux qui souhaitent investir dans des secteurs dynamiques.

Fiscalité : Depuis la disparition du dispositif Pinel des alternatives intéressantes existent

C’est l’un des grands bouleversements de 2025 : le dispositif Pinel, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans le neuf, a pris fin le 31 décembre 2024. Un coup dur pour ceux qui comptaient sur cet avantage fiscal pour optimiser leur investissement.
Mais depuis 2025 d’autres options ont été mises en place !

• Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) reste une alternative intéressante, notamment pour ceux qui investissent dans des résidences étudiantes ou seniors. Ce régime permet d’amortir son bien et de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs.
• Le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux des revenus imposables, devient un levier clé pour les investisseurs dans l’ancien.
• Les dispositifs locaux, certaines villes proposant des aides à l’investissement locatif, à la réhabilitation du patrimoine ou à la rénovation énergétique. Le dispositif Denormandie revient en force.

Aujourd’hui, les opportunités fiscales imposent de repenser sa stratégie pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier.

Performance énergétique : un critère incontournable en 2026

Si vous envisagez d’acheter un bien à louer, il y a un point que vous ne pourrez pas ignorer : les nouvelles exigences en matière de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en métropole. Et ce n’est que le début :

• 2028 : interdiction des logements classés F
• 2034 : interdiction des logements classés E

Près de 4,8 millions de logements en France sont encore classés F ou G. Cela signifie que les investisseurs doivent anticiper des travaux de rénovation pour respecter le cadre réglementaire. Un coût supplémentaire qu’il faut intégrer dès l’achat.


Un conseil que nous préconisons auprès de nos clients : privilégier les logements bien notés sur le DPE ou prévoir un budget travaux pour améliorer leur classification. A long terme, cela garantira une location plus facile et une meilleure valorisation patrimoniale.

Où investir dans l’immobilier dès 2025 ? Les zones à privilégier

1/Les valeurs sûres

• Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse : toujours très demandées, mais avec des prix d’achat très élevés. La rentabilité brute dépasse rarement 3 %
• Clermont-Ferrand, Lille, Rennes, Montpellier : des marchés dynamiques, en particulier pour la location étudiante

2/Les villes à fort potentiel

• Nanterre, Orléans, Nancy, Angoulême, Tours, Blois : des prix plus abordables et une demande locative croissante. La rentabilité supérieure à 5%
• Béziers, Biarritz, Chatellerault, Dijon, Mulhouse, Le Havre, Rochefort, Saint-Etienne, Pont Saint Esprit : des rentabilités attractives, souvent supérieures à 7 % et plus.
  Investir dans ces villes secondaires permet de viser une meilleure rentabilité, à condition de bien choisir son emplacement et de s’assurer de la tension locative locale.

L’avis d’Estrella Groupe Immobilier & Finance : 

Un bon investissement, c’est avant tout un achat bien réfléchi.
Anticiper, bien choisir son bien et surtout ne pas négliger les aspects réglementaires. Investir dans l’immobilier de façon stratégique et ne pas être dépendant des effets d’annonces qui concernent les taux d’intérêt, en utilisant la défiscalisation immobilière, c’est l’un de nos meilleurs conseils.

Vous souhaitez investir cette année, pensez à cette règle d’or !